坐落于昆明火车站商圈的云南印象城，曾经是云南省六十个重点文化产业项目之一，承载着近三百户普通投资者的财富梦想，也吸引外地商人郎浩君入局盘活项目。十余年间，售后返租埋下的商业陷阱、有关单位土地政策变动、消防与证照长期缺失、多轮民事诉讼交织缠绕。一边是近三百名包含下岗职工、退役人员、重病老人在内的小业主，十年讨要返租款，遭遇超高公摊、权益被侵占;另一边是怀揣创业理想的商户郎浩君，自费垫资350余万元补齐项目历史遗留短板，最终却陷入诉讼泥潭，面临重复给付租金的结果。两条命运交织，共同勾勒出这起延续十余年的复杂商事纠纷。

繁华幻梦落幕：云南印象城近三百业主的十年维权长路

据反映人介绍，云南印象城地处昆明市官渡区永胜路120号(北京路99号)，紧邻火车站与长途客运站，区位优势得天独厚。项目土地权属源自有关单位，江苏迎浪科技有限公司取得40年土地租赁权限，自2005年起委托云南中城地商投资有限公司(以下简称“中城公司”)开发建设，建成地上五层、地下一层，集商业和住宅的综合体，商业建筑面积一万余平方米，定位云南特色旅游产品批零经营，跻身当年云南省六十个重点文化产业项目名单，一时备受市场追捧。

2005年，中城公司开启了商铺经营权销售。公司与购房者签订《云南印象城商铺经营权受让买卖合同》，出售一二三层商铺经营权，一二层经营权期限40年，三层20年。紧随买卖合同之后，全体业主同步签署《云南印象城委托经营管理协议》，将商铺经营使用权全权交由中城公司统一运营。委托经营周期自2006年2月28日至2016年2月27日，整整十年。中城公司打出极具诱惑力的销售方案：按照业主购买商铺总金额8%每年返还租金收益，以此吸引大量普通百姓入局投资。委托协议约定，委托期内中城公司可以自主经营、对外转租，无需再次征得业主同意;经营收益优先分配给业主，剩余收益归中城公司作为管理报酬，业主不再额外支付管理费。

参与投资的近300户业主构成十分复杂，其中有企业下岗职工、城乡无业人员、自由职业者、退役人员、退休职工、外地来滇投资者。很多人拿出毕生积蓄、养老钱，甚至借钱购置商铺经营权，寄希望于“一铺养三代”，期待每年稳定8%的返租收益，用来补贴家用、看病养老。彼时售后返租模式在国内商业地产市场盛行，普通投资者很难看透模式背后潜藏的巨大风险，把开发商承诺的固定收益当成稳赚不赔的保障。

委托经营的十年时间匆匆而过，2016年2月委托经营协议到期。2016年6月，中城公司以委托期限届满为由，清退商场内商户，腾空商铺交还全体业主。分散的近三百户小业主没有统一运营团队，缺乏招商、商业管理经验，商铺归还之后立刻陷入“一盘散沙”的困境，无法自主开展经营，也难以对外整体招商。祸不单行，2016年7月，出台了有关单位停止有偿服务的相关政策，直接冲击有关单位土地项目，云南印象城顿时陷入关门停业的状态，商场彻底丧失经营条件。

项目停摆之后，业主们才逐步发现，当初签订的买卖合同当中埋藏着多处侵害自身权益的条款。合同第二条仅标注商铺建筑面积，包含套内以及分摊共有建筑面积，却没有写明套内面积与公摊面积各自比例，购房之时也没有向业主交付商铺建筑面积测算表。直到2016年7月，业主代表多方奔走，才从中城公司拿到二、三层销售面积测算表，结果令人震惊：二层公共区域公摊高达74.2271%，三层公摊比例达到86%。按照国家技术监督部门2000年发布的行业规范，普通商业商铺合理公摊比例应当控制在25%—40%区间，该项目公摊远远超出合理范畴。

更深一层矛盾在于，中城公司采用图纸划铺的模式售卖商铺位置，还出现商铺面积重复售卖现象，例如2100A、2100B商铺。大量公共区域被在图纸上作为商铺对外售卖，人为放大业主购买商铺的公摊占比，被划出去的公共区域摇身一变成为中城公司自持面积，以此占有本应当归全体业主的经营收益。除面积陷阱之外，项目还存在基础设施先天缺陷：项目经营长期缺少消防验收合格证，承租方无法办理装修、经营审批手续，商场不具备合法开业经营的硬件条件。融某地产(云南)有限责任公司(以下简称“融某地产”)后续追缴租金过程中查实，2013年至2019年期间，中城公司长期拖欠有关单位土地租金，这也是商场多年无法正常经营的关键诱因。

十年维权路上，近三百户普通业主承受着沉重的生活代价。返租款拖欠长达十余年，这笔曾经被当成养老、医疗保障的收益迟迟无法兑现。业主群体当中，有人身患绝症，因为拿不到返租款无力医治抱憾离世;部分重病住院的老人急需资金救治;退休人员养老金微薄，面对高额医药费束手无策。生存现实逼迫业主自发组织，分层召开业主大会，选举业主代表，开展维权止损工作。
经过多年交涉，业主方形成五项明确的核心诉求：第一，二层、三层商铺面积执行2016年7月业主代表与中城公司双方签字盖章确认的《面积确认书》，商铺计价以套内面积为准，中城公司二层自持面积186平方米，三层自持面积236平方米。第二，要求中城公司从印象城经营收益当中，支付拖欠一、二、三层业主长达十余年的返租款项，弥补普通投资人的财产损失。第三，2016年6月至2022年5月，商场因为缺失消防验收合格证、经营权证，长期无法开展经营，没有产生租金收益，要求中城公司按照商铺购买总额8%标准对业主进行损失赔偿。第四，厘清全体业主购房时缴纳总房款2%的维修基金总额、存放地点，规范维修基金使用流程，由承租方提交修缮方案，经过业主集体同意之后开展外场、水电老化设施修缮，消除建筑安全隐患。第五，确认全体业主对自有商铺拥有出租、经营管理、租金分配的法定权利，中城公司不得干扰商场正常经营、阻碍租金收取;若因中城公司行为造成承租方无法向业主兑付租金，由此产生全部经济损失由中城公司承担。
从企查查获悉，中城公司已经被列为失信被执行人，并且被限制高消费。一边是失信记录，一边是近三百户普通人悬而未决的财产权益，云南印象城的困局，并没有随着时间推移自动化解。就在业主群体陷入绝境，商场濒临彻底荒废之际，来自云南昭通市镇雄县的商人郎浩君，成为试图盘活整个烂局的入局者。郎浩君的出现给三百户小业主带来了希望，而他自己却也就此跌入另一场旷日持久的法律纷争。
来源：廊坊新闻网

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