2025年上半年，珠海国资上市房企华发股份的业绩报告，撕开了这家曾以“区域龙头”自居的企业的困境。营收看似同比增长超五成，但净利润、归母净利润等核心盈利指标却创下近十年新低，叠加高层频繁变动、现金流收紧与土地投拓“急刹车”，华发股份正陷入多重压力交织的困局，国资背景的“安全垫”似乎也难以掩盖其发展中的深层焦虑。

毛利率连跌三年，“薄利”恐成常态

翻开华发股份2025年上半年财报，381.99亿元的营收同比增长53.46%，看似亮眼的数据背后，却是盈利端的全面溃败。7.59亿元的净利润较往年大幅缩水，成为近十年同期最低值；归属上市公司股东的净利润更是暴跌86.41%，仅余1.72亿元，近乎“杯水车薪”。

利润的崩塌，与持续下滑的毛利率直接相关。自2022年起，华发股份主营业务毛利率便进入下行通道，从20.25%逐步跌至2024年末的14.31%，2025年上半年虽微升至14.82%，但这种短期波动难以扭转长期颓势。要知道，房地产行业的项目结转具有长周期特性，半年报数据无法完整反映项目真实盈利水平，看似“止跌”的毛利率，实则是行业下行周期中利润空间被持续挤压的缩影。

对于利润下滑，华发股份在后续募资报告中解释为“市场环境影响导致项目结转毛利率下降”及“部分项目计提资产减值准备”。但这一说法难以平息市场疑虑——在行业整体承压的背景下，为何头部房企中仅有华发股份的盈利指标跌穿近十年底线？更值得警惕的是，其负债总额仍高达2791.92亿元，资产负债率虽较去年末微降0.35个百分点至69.91%，但降债效果微弱，庞大的债务规模仍像悬在头顶的“达摩克利斯之剑”。

现金流的收紧则进一步加剧了风险。截至2025年6月末，华发股份在手现金余额仅286.36亿元，较去年末减少39亿元，这是在2024年末现金储备已创五年新低基础上的再度下滑。尽管上半年经营活动产生的现金流量净额同比增长约13倍，但对比2022年385.46亿元、2023年505.44亿元的峰值，如今159亿元的规模已大幅缩水，企业“造血”能力明显弱化。为缓解资金压力，华发股份甚至在7月末将深圳冰雪世界的7宗商业地块以75折“割肉”给政府收储，以44亿元回笼资金，此举被市场解读为“断臂求生”。

从“激进拿地”到“只出不进”的摇摆

华发股份的战略摇摆，在土地市场上表现得尤为明显。此前两年，公司曾在房地产行情高位时激进拿地，将项目重心向一线城市及重点二线城市倾斜，试图通过规模扩张巩固行业地位。但2025年上半年，其投拓策略却突然“急刹车”，成为头部房企中土地投资最保守的企业之一。

据统计，上半年华发股份仅在成都锦江区新增两宗权益地块，权益拿地金额约20亿元，这一规模在头部房企中垫底。与之形成鲜明对比的是，同期其通过地块收储回笼44亿元，“卖地收入”远超“拿地支出”，形成“只出不进”的罕见局面。这种战略转向，暴露了公司对市场前景的悲观判断，也折射出其资金链紧张的现实——项目拓展与销售回笼无法匹配，已影响到企业偿债能力，正如公告中所言，“可能对公司的偿债能力产生不利影响”。

然而，投拓的“急收缩”也暗藏风险。在房地产行业“强者恒强”的格局下，土地储备是企业未来发展的核心资源。华发股份如今的保守策略，虽能短期缓解资金压力，却可能导致未来几年项目供应不足，进一步丧失市场份额。更关键的是，前两年高位拿地的项目如今面临结转毛利率下滑的问题，而新拿地规模不足，将使得公司缺乏高毛利项目“补位”，长期盈利能力恐进一步被削弱。

核心团队流失，新舵手面临考验

如果说业绩下滑是华发股份的“外伤”，那么管理层的频繁震荡则是其“内伤”。2025年上半年，这家企业经历了近十年来最剧烈的人事变动，核心业务线高管几乎“换血”，引发市场对其内部稳定性的强烈担忧。

这场人事“地震”始于1月，公司两名独立董事张学兵、谢刚先后辞职；4月，常务执行副总裁俞卫国、执行副总裁张驰、财务总监罗彬三位核心高管密集离职，涉及集团运营、财务两大关键领域；5月，华发股份“灵魂人物”、董事局主席李光宁突然辞职，调任珠海科技集团总经理。李光宁自1998年加入华发股份，主导了公司A股上市、股权分置改革，并推动其迈入千亿销售规模，被视为华发集团“第三代掌门人”，他的离职被市场视为“标志性事件”，引发诸多猜测。6月，董事、执行副总裁张延也提交辞呈，至此，公司集团、财务、工程三大核心业务线的高层几乎全部换岗。

值得注意的是，离职的高管多为华发股份“老人”：俞卫国在公司任职24年，从财务总监做到CFO，是李光宁时期的核心助手，主导了全国项目落地；罗彬深耕财务线多年，熟悉公司资金运作；张延曾任职珠海市房产和规划建设局，加入华发后主导工程技术管理，是政府资源对接与工程管控的关键人物。核心团队的集体流失，不仅可能导致公司战略执行中断，还可能引发内部管理混乱——有知情人士透露，“管理层变动可能还没结束”，这一消息更让市场对其未来发展充满疑虑。

7月，华发股份任命原副总裁郭凌勇为新董事局主席，试图稳定局面。但在房地产行业下行周期中，郭凌勇面临的挑战堪称“地狱模式”：如何修复核心团队流失后的管理断层？如何在负债高企、现金流收紧的情况下找到新的盈利增长点？如何扭转投拓策略摇摆带来的市场份额下滑？这些问题若无法解决，华发股份的“困局”恐将持续。

国资光环下的隐忧

作为珠海国资控股的上市房企，华发股份曾被认为拥有更强的融资能力和抗风险能力，国资背景是其重要的“安全垫”。但从2025年上半年的表现来看，这一“光环”似乎并未完全发挥作用。

一方面，国资背景带来的政策支持并非“无限兜底”。尽管华发股份能够通过地块收储等方式获得政府资金支持（如深圳7宗地块44亿元收储），但这种方式本质上是“以资产换现金”，无法从根本上解决盈利问题。且随着地方政府财政压力加大，未来此类支持的力度和频率可能减弱，公司将更难依赖政策“输血”。

另一方面，国资背景也限制了其市场化运作的灵活性。在行业转型期，民营房企纷纷通过多元化布局、数字化转型等方式寻找新增长点，而华发股份仍高度依赖房地产开发业务，转型步伐缓慢。同时，国资企业的决策流程相对复杂，在市场快速变化的当下，可能导致其错失投资机会或反应滞后，这也是其投拓策略从“激进”转向“保守”的原因之一。

对于华发股份而言，2025年上半年的困局并非偶然，而是行业下行周期与自身战略失误、内部管理问题叠加的结果。如今，利润腰斩、现金流收紧、核心团队流失三大难题摆在新管理层面前，若无法快速找到破局之道，这家曾风光无限的国资房企，恐将在行业洗牌中逐渐失去竞争力，其近十年的“最差半年报”，或许只是困境的开始。