原标题： 新城控股表面盈利、实则隐忧：现金流几近枯竭

4月1日，新城控股（601155.SH）旗下新城悦服务突发公告称暂停交易，并推迟年度财报发布，原因是审计过程中发现与关联方存在异常资金往来，需进行进一步核查。这一突如其来的变故，再次将新城控股推至市场风口浪尖。

事实上，这并非偶然事件。早在3月28日，新城控股刚披露的2024年报中，就已被致同会计师事务所出具了带有“持续经营重大不确定性段落”的非标审计报告——这是其连续第二年遭遇类似审计意见，若2025年无法改善，将面临被强制退市风险。

表面盈利、实则隐忧：现金流几近枯竭

从年报数据来看，2024年新城控股实现营收约890亿元，同比下降25.32%；归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%。表面上看仍保有盈利，但隐藏在报表深处的数字却暴露了公司的“失血”困境：

地产主业断崖式下滑：房地产销售收入同比下降近三成至760.41亿元，毛利率仅为11.72%，创历史新低。合同销售额暴跌：全年合同销售额仅401.71亿元，同比暴跌47.13%，销售面积同比下降44.38%。经营性现金流快速枯竭：2024年净额仅15亿元，三、四季度均为负值。过去三年从219.8亿元持续滑落至不足15亿元，呈现“断崖式”下行。货币资金告急：账面仅余103亿元现金，其中37亿元受限。同期一年内到期短债高达120亿元，应付账款更高达453亿元。

致同审计明确指出，截至2024年底，新城控股流动负债超出流动资产150.67亿元，有息短期债务合计119.88亿元。该公司已连续两年出现这一严重资金错配，若2025年无法改善，极有可能触发退市新规。

商业反哺是否“饮鸩止渴”？

在住宅开发业务节节败退之际，新城控股加码“商业运营+物业代建”双重转型，试图以“商业反哺住宅”。年报显示，商业收入128亿元，同比增长13.1%，其中物业租赁毛利率超过70%，带动全年近半毛利润。

但问题在于，这种高利润率背后，是对旗下吾悦广场的高强度抵押换取融资。截至2024年底：吾悦广场共1214亿元资产中，已有1025亿元被用于抵押融资，抵押率达84%。2024年新增抵押融资205亿元，利率虽低至4.97%，但可用抵押空间已非常有限。商业转型“榨干融资潜力”，未来可持续性存在重大不确定性。

值得注意的是，尽管吾悦广场出租率接近98%、年客流近18亿人次，背后的盈利能力却难以迅速变现补充现金流。这让所谓“商业造血”变成了一种资产抵押套利游戏，并不能从根本上缓解企业现金流危机。

非标审计两连击，资金方信心濒临崩盘

继2023年普华永道出具非标审计后，2024年致同再次指出公司存在“持续经营重大不确定性”，并特别提及公司：连续流动性告急，高比例短债集中到期，部分资金受限，审计中发现重大会计差错未能更正。

这类非标意见将严重打击债权人、监管机构及市场的信心。未来一年内，新城控股需偿还6亿美元境外债券及37亿元境内债务，若销售回款不能改善或再陷信用危机，公司将直面违约风险。

人事震荡与内部动荡加剧

2025年2月，新城控股宣布撤销副总裁毛峰的职务。这是继2020年以来核心高管的又一重大人事变动。市场猜测此次变动或与创始人王振华重新回归管理层有关。

频繁的人事震荡与权力更替，往往伴随着资源重分配与公司战略摇摆，亦会加剧内部不稳定因素，削弱外部融资机构的信任。

作为曾经的“千亿房企”，新城控股一度凭借“住宅+商业”双轮驱动模式跑赢行业。但在市场环境骤变之下，旧有模式失灵、现金流告急、审计问题频现，让这家企业一步步陷入泥淖。

非标审计两连击、现金流三年下滑、商业资产大规模抵押、住宅去化崩塌、人事持续动荡，这些变量让新城控股距离退市警戒线只差一步之遥。

未来一年，新城控股需靠商业运营“回血”、提高资产变现能力、稳定债务结构，并接受监管、审计与市场的多重考验。但现实或许更残酷：在缺乏根本性盈利模型与资金造血能力的当下，“商业反哺住宅”更像是垂死挣扎，而非自我救赎。

来源丨经济格局

撰文丨九裘小妹

编辑｜邹猫小妹