迎来剧烈变动的高星酒店市场，既见旧人哭，又闻新人笑。

主营垃圾发电的圣元环保，一度因外界盛传“斥资16亿元盖高星酒店”饱受投资者质疑。这家主营业务遭遇增长瓶颈的上市公司，尝试通过酒店业务寻找新的业绩增长路径。

据仲量联行发布的最新报告显示，中国内地酒店投资交易出售方，接近7成为开发商。收购方则显得复杂一些，包括高净值人士、国资企业、金融机构等。

不难看出，在存量市场交易频繁、增量项目不断涌入的大背景下，我国高星酒店的业主画像和投资动机变得愈发复杂起来。

某头部高端本土酒管集团负责人此前在接受《酒管财经》采访时曾提到，身份更加多元的高星酒店业主，会更加注重资产回报率，会更加理性地选择优质酒店品牌。同时对酒店造价控制提出更高要求。

在一波波交易和迭代中，我国高星酒店有望逐渐进入新一轮的发展周期。未来，高星酒店投资，可能真的成为纯粹的市场化投资动作。

01

垃圾发电企业为啥执意布局高端酒店业务？

“在国内经济实际面临多重压力下，公司净资产36亿元，公司投资16亿元全资投资豪华瑞吉酒店，是否过于冒险，进一步恶化公司财务结构？”

在互动易平台，有投资者如此提问圣元环保。

▊ 互动易

圣元环保，主营垃圾焚烧发电为核心的固废专业化处理，早在2022年就以2.2亿元的价格拍下厦湖里区两岸金融中心片区的一片土地。直到2024年1月，该地块正式开工建设，未来将引进万豪集团旗下瑞吉品牌。

16亿元的投资额，尚未获得圣元环保方面的核实。但根据该公司财报披露的在建项目中，截至2024年上半年，该酒店累计实际投入金额为2.5亿元，项目进度为20.89%。

按照规划，上述酒店项目的建设期为三年。从整体建设节奏来看，2023年底，该项目进度为20.30%，推进速度并不算快。

圣元环保有自己的投资逻辑。

早在2022年拍卖那块地时，这家公司援引迈点研究院的报告说，2019年厦门市四五星级酒店的年平均住店率接近7成，星级酒店呈现星级越高，酒店平均住店率越高。而厦门地区客源较多，酒店入住率较高，经济效益较好。

这一援引数据相对老旧，虽与当下市场表现略有出入，但整体并无判断上的错误。

根据文旅部披露的数据显示，在2024年第三季度全国50个重点旅游城市星级饭店经营统计表中，厦门的四星和五星饭店分别为14家和20家，ADR分别为316元每间夜和562元每间夜，出租率分别为61%和66%。

而在2023年同期，厦门的四星和五星饭店数量分别为14家和19家，ADR分别为337元每间夜和616元每间夜，出租率分别为66.44%和72.59%。

其实，圣元环保并不富裕。

截至2024年三季度末，圣元环保账面货币资金为1.07亿元，但同期短期借款为1.79亿元，一年内到期的非流动负债高达7.77亿元。

但是，圣元环保铁了心要推这个项目落地，即便钱不充裕也得建。

该公司在回应上述投资者时表示：

酒店项目投资会分阶段分期进行资金投入，公司将根据项目投资资金需求状况，运用银行贷款、融资租赁、再融资等多种方式进行融资，以满足公司发展的需要。

翻译成大白话：

哪怕是贷款，也得把酒店建成。

02

以什么心态做高端酒店？

一位主做存量翻牌的酒店开发人员曾对《酒管财经》说，现在很多新建高端酒店的业主，几乎分散在各个行业。有以个人名义，还有以公司名义投资建楼、买楼开酒店。

他将其分为以下类别：

1、直接买新楼，业态为“办公+酒店”。

该情况多为公司介入。圣元环保即是这种情况。郑州高铁东站东广场的牧原大厦也是如此。

2、盘活烂尾楼，改造物业为酒店。

该情况有公司布局也有个人投资。其同样属于增量市场。

3、存量市场的交易。

可大致分为拍卖所得、直接购买等多形式。这种情况的业主以煤老板等金主居多。

仲量联行发布的最新报告显示，中国内地酒店投资交易收购方，30%为高净值人士，20%为国资企业，18%为金融机构，16%为私有企业。

▊ 仲量联行

而对于酒店资产出清方，则有近7成为开发商。不难看出，我国高端酒店业主的画像愈发复杂。

并且，有很多新业主，的确有抄底的心态。

根据阿里拍卖平台公开的很多存量高星酒店物业，很多项目都是流拍多次、多次降价之后被业主以底价成交。

仲量联行方面预判，中国内地酒店投资交易额在2024年为178亿元，预计2025年与去年持平，为180亿元。

“随着房地产行业的调整，存量高档酒店易主和改造需求增加，这为投资人提供了盘活和改造存量酒店资产的机会，通过提升资产质量和收益来实现投资价值。特别是在一线和新一线城市，优质酒店资产具备稳定的现金流潜力。”上述报告提到。

在国际市场，关于酒店市场的动作同样很多。

2月24日，据媒体报道，新加坡远东酒店信托宣布收购日本名古屋的福朋喜来登酒店资产，进一步扩大其在日本市场的布局。

此次收购包括以60亿日元（约合3980万美元）的价格购买该酒店物业，以及以5亿日元收购负责运营该酒店的日本株式会社。

在《酒管财经》日前推送的《十年前被万豪鲸吞的喜达屋品牌要还魂，这次还有戏吗？丨争鸣》文章中，知名品牌战略专家蒋海峰如此预判前喜达屋品牌的创始人巴里·斯特恩利希特当下的动作：

作为犹太资本圈的一员，斯特恩利希特可能预估美国乃至全球马上会经历新一轮信贷泡沫破灭，然后大量优质酒店资产被抵押、被贱卖、被银行收回，这样他就可以再重复一遍在上世纪八十年代经历的那场如梦似幻的酒店帝国的崛起之路了。

而回归到国内市场，除了抄底心态之外，新增高星酒店以及经过交易之后的存量高星酒店，逐渐成为一个市场化的独立造血业态，新业主更加关注该资产的投资回报比。

显然，这个阶段，投资一个不能盈利的高端酒店，都是耍流氓。

03

独立的高端酒店

在很长一段时间内，我国高星酒店都是附属于其他项目之上。外表富丽堂皇，但是没有独立的灵魂。

有行业人士谈到这个话题时通常会说一句，高星酒店要放在一个生态中去看，不能孤零零地单独拎出来剖析。

直至当下，仍有很多地方主导的商业综合体，仍有这种观念存在。

但是，市场逐渐开始有另外一种声音。

尤记得一位酒店行业资深人士在酒后发出的感慨：

如果用租赁物业能做好全服务酒店，这个细分业态才是真正实现了市场化运营。

《酒管财经》能够理解这句表达背后的含义。尽管这是一种理想化状态，但其代表了一种趋势，就是整个市场除了关注物业升值之外，会更加关注高星酒店自身经营带来的投资收益的价值。

管理团队会更加重视人效、坪效，从规划设计环节就开始从自身定位和客户需求出发，精选硬件设施，满足全服务需求。

从某一个维度上讲，这可能是高端酒店在未来发展的一个趋势。届时，我国高端酒店大概率会成为另外一种天地。

END.

统筹 | 劳殿 编辑 | 阿渲

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