“2024年的忙，与过去几年都不太一样。”在位于北京22楼的办公室中，宁奇峰在面对《酒管财经》的专访时如是说。

自去年万达酒管总部搬迁至横琴后，他在北京待的时间就少了许多。作为万达酒店及度假村的掌舵者，宁奇峰带领团队在去年迎来多个高光时刻：管理酒店总数破200家，待开业酒店接近400家；成为首个与华为合作鸿蒙原生应用及元服务开发的酒店集团；与腾讯电竞合作，推出中高端电竞酒店品牌；会员总数突破1700万......

▊ 万达文旅集团首席副总裁兼万达酒店及度假村总裁 宁奇峰

在一个多小时的交流中，宁奇峰分享了他对国内酒店行业的独到见解，分析了高星级酒店的现状，并透露了万达酒管未来的战略规划。他还回顾了万达酒管在轻资产模式下发展历程中的经营之道，言语间流露出对未来挑战的深刻思考和对行业发展的坚定信念。

以下为《酒管财经》对宁奇峰的专访实录：

01

谈市场变化：

我国酒店投资更加谨慎和理性

《酒管财经》：您在2024年的整体工作节奏怎么样？主要在忙哪些工作？

宁奇峰：2024年对于万达酒管来说是调整力度更大的一年。

这一年，万达酒管总部从北京搬到了珠海。同时，我们在新的业务链条上正在持续发力。比如，与腾讯电竞联合推出竞盛酒店品牌。公司还在很多文商旅项目的资产提升改造上持续深化。

▊ 竞盛酒店品牌发布会

对于我个人来说，当前的繁忙程度确实有所增加，但性质与过往几年有所不同。2023年，在疫情后的恢复阶段，忙碌主要集中在市场复苏上，而到了2024年，随着市场的持续演变，繁忙更多地体现在应对变化、深入研究以及调整策略上。

《酒管财经》：根据您以及团队的观察，在过去的一两年中，中国酒店市场发生了哪些显性变化？

宁奇峰：酒店行业的发展与中国经济及消费行业的变化是紧密相连的。酒店投资跟固定资产投资是一致的，酒店消费与老百姓出行、商务活动频繁度，都是密切相关的。

整体来看，酒店行业在这两年有两个比较明显的变化。

一个是酒店投资更加谨慎，对于投资回报的要求更加理性。

过去很多年，我国高星酒店的发展得益于中国城市化进程，以及整个商业文旅投资热潮。

当下，房地产市场回归稳步发展状态，高星酒店的发展趋于理性。投资数量总体上正在变少。

另一个是在消费端呈现变化。商务活动的精简化，使得不必要的会议取消或简化。过去，高星酒店主要以商务活动、大型宴会作为收入支撑。当下则以家庭旅游、亲子度假以及小型商务活动为主。未来新兴的商务活动主要围绕新质生产力的相关企业，如医药、养老、新能源、汽车等行业。在此背景下，高星酒店的投资人、消费结构、消费需求都在发生变化。

《酒管财经》：这种变化是否也会倒逼酒店在产品设计上做出调整？

宁奇峰：是的。投资端以及消费端的变化，一定会影响到酒店产品的结构形式。

具体而言，过去的五星级酒店都是“大而全”，配套1500平米的大宴会厅，以及各种餐饮设施、spa等。未来，随着消费的变化，投资人会更加谨慎地选取功能配置。餐饮服务也会更加集约化，形式更加灵活。

02

谈高星酒店交易：

调整仍将继续，全服务与全设施面临重构

《酒管财经》：中国高星酒店在这两年经历剧烈调整，资产交易频繁。您认为出现调整的原因和时代背景是什么？进入2025年之后，这种调整是否还会继续？

宁奇峰：可以肯定的是，这种调整还会继续。

在过去，高星级酒店集中开发是因为具有地产背景的集团，大量利用自有物业持有酒店。

然而，随着市场环境的变化，高星级酒店作为一个价值比较高的物业，它一定是要分散持有。

当地产进入平稳发展期，很多高星酒店将资产转移到非地产行业的业主中，比如制造业、新能源行业等。这类企业或拥有大量的资产配置，或有良好的现金回报能力，对于他们来说，持有高星级酒店是一种合理的资产多样化方式。

此外，金融机构也将成为持有者之一，作为一种稳定的金融资产配置。

总结来说，中国高星酒店物业持有者会由原本的开发商、第一代投资人手里转移到不同背景的业主身上。未来，我国高星酒店业主的身份会更加多元。他们注重酒店资产回报率。同时，拥有高星酒店还能为其主业提供显著的附加值。

《酒管财经》：这种调整又会对2025年以及未来的高星酒店发展带来哪些新的变化？

宁奇峰：这里可分为几个方面。

首先，投资者的选择会更加理性，会向优质酒店品牌集中。

酒店品牌的盈利能力强，在市场上的竞争力更强，就会赢得更多业主信任，比如我们万达酒管旗下品牌。

其次，从品牌分布上，业主不再会一窝蜂地投建或持有高投入的豪华酒店。他们会基于投资回报，选择精选服务类产品，并对酒店造价控制提出更高要求。

所以说，不是所有的酒店品牌都有好的未来。顶奢酒店品牌和经济性能较好、性价比较高的高端品牌会有更好的发展。那些不上不下的豪华品牌，或将面临市场萎缩。

《酒管财经》：这里其实又涉及另外一个问题：全服务酒店是否等于全设施酒店？不管是消费端还是投资端，行业对于高星酒店的设施有了新的认知。这种认知的调整背后，核心变量因素是什么？

宁奇峰：核心变量因素在于投资性价比和回报率。

酒店的全设施是否与全服务划等号，关键在于客群、客户需求，以及客户消费带来的收益率。

如果客群有消费能力和消费需求，酒店提高配套服务自然需要全设施。如果客户的消费能力和需求并不强烈，这个过程中产生的利润就不能覆盖前期投资。那么，万达酒管在做产品研发时，注重的是设施的合并而非简单舍弃，以追求空间的多功能性，让酒店坪效提高。

我们的精选服务品牌万达锦华，餐饮设施已进行了优化整合，采用中心厨房模式，结合全日餐厅+零点+中餐包房的餐饮服务选择。

对于位于商业或购物中心内的酒店，我们探索了更为复杂且灵活的运营模式。例如，酒店的健身房可以与商场内的健身俱乐部合作，或直接使用商场提供的健身设施；同时，餐饮服务也可以融入社会餐饮体系，与商场餐饮资源共用，优势互补。

▊ 北京东坝万达锦华酒店

我们还在探索将会议空间与餐饮区域合并使用，让会议空间得更加多元化和灵活，提高坪效。

另外，中高端酒店品牌的设计已经变得更加灵活，例如万达美华品牌，大堂采用开放式共享空间的理念打造，将前台、咖啡吧台融合成共享岛台，大堂吧、休息区、阅读区和办公区等功能区域融为一体，提供多功能的综合服务空间。

▊ 西安永宁门万达美华酒店

03

谈万达酒管：

我们是资产管理公司，内部没有下沉市场的说法

《酒管财经》：在当下的竞争中，万达酒管在这两年发展的怎么样？公司发展战略有没有进行调整？

宁奇峰：万达酒管的特色与优势在于我们是从一家业主公司起步，通过自己投资开发建设逐渐发展起来。基于我们从成立初期便推出高端品牌及高端全产业链服务，所以在这一领域具有很好的站位。我们从业主和投资人的角度出发，更加理解他们的诉求。

我们背后的万达集团，在商业、文旅等行业积累了大量的资源。所以，万达酒管未来不仅限于单一的酒店业态，还将拓展更多酒店综合体，以及在文旅综合体中的住宿业态，进一步探索“酒店+”的多元发展模式。

相较于其他单纯的酒店管理公司，万达酒管在翻新改造和物业综合提升使用、资源整合等方面，具有独特优势。

目前我们的产品线不仅是酒店管理，还涵盖了更广泛的文旅综合体和其他多元化的物业资产，并孵化了很多新的业态。合作的业主方也不仅是单一的投资人，还与地方城投集团等多元化物业持有方，有着深度合作。

我们始终认为，万达酒管不是单一的酒管公司，而是以酒店为核心业态的资产管理公司，这将是我们未来持续的发力方向。

《酒管财经》：您提到了“酒店+”和文旅综合体。我们也知道，2024年万达酒管与腾讯电竞合作推出竞盛酒店品牌。未来，万达酒管还会有类似动作么？“+”的界限是什么？同时，万达酒管的门店开拓重点，还将是以目的地城市为主么？

宁奇峰：万达酒管的产品会更加多元化。

未来，与腾讯合作的构想不仅仅是电竞领域。因为腾讯深度介入整个大文娱产业，我们双方将会孵化和研发更多新产品，把他们的内容与我们的住宿餐饮以及相关业态结合起来。这将是一个很大的空间，尽管其中的难度很大。

至于“酒店+”的界限，我们希望聚焦在用户日常消费、商业文旅相关的内容上。

在市场开拓上，我们更加看重既是旅游目的地又是商旅目的地的城市，如西南地区的成都和重庆。

另外，在新疆，我们计划通过连接不同季节和气候条件下的旅游资源，提供“跟着万达游新疆”的一站式旅游体验。

未来，公司还将丰富整个西部地区的旅游产品线，涵盖云南、贵州、甘肃、青海等地，并逐步实现与海外酒店的联动。

《酒管财经》：那您是如何看待下沉市场的？

宁奇峰：在我的字典里，没有所谓的“下沉市场”一说。我们又该如何区分下沉市场呢？比如新疆的库尔勒、塔什库尔干属于下沉市场么？我们在那里的酒店运营得非常好，上个国庆节期间的平均房价和入住率都很高，甚至超过五星级酒店。

所以，万达酒管不会去区分市场是否下沉，我们更多关注的是客源结构和客源消费能力。

《酒管财经》：2025年，酒店行业将会如何发展？万达酒管接下来的发展规划是什么？

宁奇峰：分两个层面。长期而言，建立一个关于中国经济的判断至关重要。我个人对中国市场的长远发展持乐观态度。只要确定未来是好的，那你就有信心做任何的事情。

同时，与消费相关行业是不会消失的，大家赚了钱必然会增加消费，尤其是度假和商旅需求。这类消费需求是AI和其他虚拟技术难以完全取代的，因此，我认为酒店行业是一个常青的行业。

但是盲目的投资、低效的管理会被市场淘汰。未来酒店市场将会是拼管理能力、拼品牌力、拼运营力和产品力的时代。

2025年，我们持谨慎乐观的态度。

对于酒管公司传统的经营指标，会在2024年的基础上稍有增量。除非找到新的爆发点，否则在传统领域内寻求突破是不可能的。要实现这种爆发，必须找到新的结合点。客观来说，这种像发现空白点的爆发，实际上需要一种深层次、类似化学反应的极致融合。

04

谈地产酒店：

避免不了被贴标签，要想发展好必须迅速“脱钩”

《酒管财经》：这两年很多地产酒店的经营状况并不太好。万店酒管尽管这些年一直在走轻资产运营道路，但是依然会被外界认为是“地产系酒店”。您介意外界贴标签的表述和看法么？

宁奇峰：万达酒管被贴标签是避免不了的。我们确实来源于业主。最早时，万达集团自己投建酒店，巅峰期投建超过100家。这是万达酒管的起点。

现在，我们自持物业的酒店，一个巴掌都可以数得过来。同现在管理的200多家酒店相比，占比几乎可以忽略不计。

自从2012年成立万达酒管公司开始，便明确了走轻资产路线的战略方向。董事长当时就提出要求，必须发展非万达的物业的品牌。

真正的转折点发生在2017年的资产剥离之后，自此我们实现了完全的独立。整体来看，万达酒管的发展速度较预期要慢一些，有疫情的影响、各种不确定因素以及中国经济在过去两年中的显著变化，都对消费行业产生了深刻影响。

但是，也有一个积极的方面：我们可以开拓的路径、合作的范围更加丰富和广泛了，这点要优于过去的判断。比如与腾讯的合作，与很多资产平台的合作等，在将来都会呈现很大的爆发力和发展空间。

《酒管财经》：截至2024年9月底，万达酒管管理的开业酒店数量已经突破200家，已开业和待开业的酒店数量超过570家。同时，万悦会会员基数也超过1700万。在众多所谓的“地产酒店”中，万达酒管呈现出较强的发展态势。如果能够给出一些建议，您认为地产酒店应该如何更加良性发展？

宁奇峰：拥有地产背景的酒店管理集团要想真正发展壮大，首先就是不能依托于母公司，要完全地市场化。在市场上凭借运营力和品牌力活下去。只有与地产集团迅速脱钩，做出一个真正有生存能力的酒管公司。其他没有别的路可走。

《酒管财经》：这个说起来容易。结合万达酒管的发展，有没有一些共性的经验可以分享？

宁奇峰：是的。这个说起来容易，做起来很难。但是，这件事必须要做。地产集团也必然积累了大量的资源和经验，因此，应根据这些已有资源的特点，量身定制发展战略，确保每一步都能最大化利用自身优势。

从方法论上讲，其实没有太多共性的内容。找对领头人和团队更加重要。

END.

统筹 | 劳殿 编辑 | 阿渲

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