房地产行业有句戏言叫：有钱就能做房地产。

最近一段时间，经济和政策都在回暖，就有人开始对房地产蠢蠢欲动了。

这不，9月20日，房地产中介龙头贝壳旗下的住宅开发公司——贝好家置业以10.76亿元的总价、42%的溢价率拿下成都一地块，折合楼面价 27300元/平方米，刷新了近年来成都楼面价纪录。

贝壳进军房地产开发业务，起源于2023年7月贝壳董事长兼CEO彭永东发的一封公开信。

该信提出，贝壳要从一体两翼拓展为一体三翼，在主体经纪业务（新房销售和二手房销售中介）和租房（自如，省心租等）、家装家居（整合自80亿收购的圣都家居、15.5亿收购的爱空间）两翼之外，增加新的一翼——房地产开发业务。

于是，今年以来，各地的土拍市场上，不断闪现贝壳的身影。

今年3月15日和6月25日，贝壳先后参与了北京顺义新城与广州荔湾的土拍，但没竞拍成功。

7月30日，贝壳成功拿下西安两宗住宅用地，委托绿城管理来合作代建，贝壳则提供资金、渠道和营销服务。

而本次贝壳拿下的成都地块，则将由贝壳自己操盘。

贝壳选择投身房地产开发业务的原因，可能是看好房地产的未来，但大概率还是出于业绩增长需求。

今年上半年，贝壳的门店数量继续增长，达到近4.6万家，同比增长6.9%，活跃门店数4.44万家，较上年同期增加8.1%；经纪人45.87万名左右，同比增长5.2%，其中活跃经纪人数量约41.15万名。

但，公司的经营数据却没有随之上涨。

上半年，公司总交易额（贝壳撮合卖房，并收取一定比例佣金作为收入）为14689亿元，同比减少16.2%；收入397亿元，相比2023年上半年的398亿元略有下滑；净利润23.33亿元，较2023年上半年的40.49亿元大幅下滑了42.38%。毛利率26.8%，同比下滑2.6个百分点，净利率则从去年上半年的10.18%降到5.87%。

即使扣掉股权激励等因素，贝壳的经调整净利润也从59亿元减少到41亿元。

拆分来看，由于消费者担心烂尾风险和新房装修质量，二手房的销售情况好于新房。

贝壳存量房（二手房）交易的总交易额同比减少8.7%到10238亿元，其中由链家门店促成的存量房交易额较上年同期减少11.9%到4124亿元，贝壳平台上贝联经纪人促成的交易额同比减少6.3%到6115亿元。

贝壳新房交易的总交易额则同比大幅减少32.4%到3871亿元。其中外部经纪人、链家经纪人分别促成交易额3138亿元、733亿元，跌幅分别为33%、29.9%。

交易量的下滑也相应体现到贝壳的收入上，存量房业务的收入由2023年上半年的156亿元减少到2024年上半年的131亿元，减少16.3%；

新房业务的收入由2023年上半年的171亿元减少到2024年上半年的129亿元，减少24.9%。

而作为两翼的家装家居业务和租房业务则出现上涨。

上半年，贝壳家装家居业务的收入同比增长59.9%，达到64亿元；租房业务的收入达到58亿元，同比增长176.7%。

此外，新兴业务及其他业务的收入从上年同期的9亿元增到16亿元。

但这些新的增长点由于体量尚小，无法对冲房产销售业务的低迷。

今年上半年，家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他三项业务的收入占比提升到34.8%，贝壳存量房业务和新房业务收入占总收入的比例从82.23%跌到65.2%，但仍有近三分之二。

两只翅膀带不飞，那就再装一只翅膀。所以贝壳入局地产开发也就很好理解了。

但，地产开发如今并不是一门好生意，贝壳的举措是否能给公司带来增长还是有待商榷的。

首先，在国内，土地作为地产开发的原材料，只有地方政府一个卖方。加上地方政府卖地采用拍卖制度，几十个开发商抢地的情况导致地价很容易飙升，压低利润空间。

行为经济学中有个赢家诅咒的理论：拍卖者因为过于乐观地估计了拍卖品的价值而出价过高，结果拍卖中赢了，实际上却是输了。

放到土地拍卖的案例里，假如一块土地万科觉得造好房子之后能卖20亿，它可能竞拍出价18亿；融创认为能卖25亿，出价23亿；而贝壳认为能卖28亿，竞拍时则会乐观地出价25亿。（数额仅做举例）

土地会被贝壳拍下，最后开发成住宅如果能卖28亿甚至30亿，贝壳当然可以赚钱，而要是连20亿都卖不出，那么最乐观的贝壳就是冤大头。

总之，土地拍卖的价格是由最乐观的开发商决定的，人有多大胆，地有多高价。但能不能赚钱就是另一回事了。

贝壳在进军房地产开发业务的时候，认为自己在销售新房、二手房的过程中，洞悉了消费者的需求，有助于自己开发房地产。

但行业里的其他竞争对手，在陷入困境之前，谁没有对消费者的洞察呢？如果没有消费者洞察，之前也卖不出那么多房子。

同时，住宅开发业务可不只是把房子造好卖给消费者那么简单。

土地拍卖的时候多会要求房企自持物业，配建保障性住房，配建养老设施，配建商业综合体等等要求，而贝壳在这些领域，并没有经验。

所以，贝壳参与房地产开发业务，搞不好是要交学费的。

此外，随着我国城市化进程进入中后期，以及人口趋势的变化，房地产行业逐渐进入买方市场。

加上消费者对于烂尾的担心，预售制有转变为现房销售的趋势，这会增加房地产开发商的资金压力。

巴菲特说，不同行业的业务就像一匹马，公司管理层的管理能力好比是骑手。赛马运动中，如果马不行，再优秀的骑手也无能为力。

反过来，对于高毛利率、轻资产的房屋销售业务，如果贝壳在行业阵痛期耐心修炼好内功，那么在行业好转时，增长是一件自然而然的事情。