文章作者/睿思网

东久新宜正全面加速东久新经济REIT的扩募筹备。

在3月披露了首次扩募的方案后，于近日，东久新宜与申万宏源共同成立了一只规模5亿Pre-REIT基金，用以培育优质智能制造产业园区，持续为东久新经济REIT提供扩募项目储备。

据了解，该基金全称为“东久新宜申万宏源智能制造基础设施园区基金”，拟投资项目位于上海产业核心区及长三角地区。东久新宜将作为合资平台的管理人，提供包括投资、开发和运营管理在内的一系列资产管理服务。

这是东久新宜设立的第二只Pre-REIT基金，不排除未来为了推动REITs项目扩募的开展，东久新宜旗下还将有更多Pre-REIT基金面市。

东久新经济REIT扩募之路

推动更多园区进入公募REITs市场，已然成为东久新宜当前的工作重点。

目前，东久新宜在管项目超过130个，总建筑面积超1400万平方米，资产管理规模超1100亿元，覆盖仓储物流、生物医药和产业园区等多个新经济产品类型。该些项目都被视作潜在的扩募资产。

但作为公募REITs底层资产的基础设施项目，通常需要经历较长的培育与运营方能获得稳定、持续的现金流，达到稳定盈利状态，在此之前，基础设施资产难以成为公募REITs的合格资产。而园区资产的资金来源，正是东久新宜一直以来所遇到的最大难题。

为了顺利进行资产培育，在东久新经济REIT成功发行前，东久新宜就与中航信托、招商银行、上海临港、北京电子城等机构联合发行产业基金，解决产业园区的投资运营难题。

而在东久新经济REIT上市后，为了更快速地培育相关资产为后续扩募做准备，东久新宜和中国人寿合作发起了一只规模30亿元的Pre-REIT基金，同样为扩募做准备，投资标的为长三角区域智能制造产业园区。

众所周知，Pre-REITs更多针对具有发行公募REITs潜力的标的资产而言，投资者提前介入标的资产的建设、运营和培育，并在时机成熟时，优先通过公募REITs实现退出。项目亦可借助Pre-REITs这一权益性融资方式，实现公司债务水平的降低。

对于新建项目，Pre-REITs可为公募REITs量身定制，从项目选址阶段开始就有针对性地进行评估设计，募资可用于项目建设，甚至支付拿地；对于收购项目，则可以最小的成本进行改造、加工，实现资产价值的再提升，以满足公募REITs对项目成熟度与收益率的高要求。

截至目前，东久新宜并未透露与中国人寿合作的30亿元Pre-REIT基金的项目培育情况，但从东久新宜的扩募进展来看，相关资产的培育推进应属顺利。

据此前公告披露，东久新经济REIT首次扩募将选择位于南通、重庆两地三个产业园项目，正式迈出了扩募的第一步。据了解，目前该些项目已进入运营状态。

如顺利，东久新经济REIT将成为首个扩募购入标准厂房资产的公募REITs项目，底层资产项目也将从原来的4个增加到7个，由此进一步提高基金的整体资产规模及收益。

“首发+扩募”发行常态化

迄今，公募REITs市场发展已迎来三周年，已有36只产品上市，市场整体发行规模突破千亿大关。项目涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。

当中，实现扩募的REITs产品共四只，分别为博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江REIT和中金普洛斯REIT，合计募资金额超过50亿元。

与此同时，更多公募REITs产品也在加速推动扩募。除了东久新经济REIT，富国首创水务扩募处于已反馈状态，中航京能光伏的扩募已获受理。其中，中航京能光伏REIT还是行业首单资产混装的扩募项目。此亦推动公募REITs市场从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。

市场认为，未来，公募REITs“首发+扩募”双轮驱动的发行就变得常态化，从而推动REITs业务将得到进一步的壮大发展。

国泰君安资管曾指出，REITs成长性的核心是扩募，扩募可助力品牌打造、助力REITs二级市场表现提升。从境外成熟市场经验来看，REITs市场主要依靠扩募实现规模壮大和持续发展。

仅以美国市场为例，截至2023年9月末，美国REITs总市值约1.2万亿美元，但数量仅有200多只，近年来美国REITs年度扩募规模均在300亿到500亿美元之间，扩募的贡献显著。

国泰君安资管更指出，市场化并购将成为未来扩募发展的必然趋势；扩募能力将成为REITs生命力的重要评价标准；扩募能够实现资产组合优化，助力管理水平提升。

此外，扩募带来的基金规模的增加及新投资者的引入，将有助于提升基金的二级市场流动性。对于投资者来说，扩募也有利于进一步分散资产组合地域风险、提升底层资产管理效益，为投资者持续创造稳定收益和改善投资回报。