地产行业将不仅仅是“剩者为王”，也会是“专者为王”，城镇化的高质量发展，需要地产业相匹配的集约化、精细化发展；

地产业越来越沦为“外包体”，更多地产商将变为“地产服务商”而非“地产集成制造商”；

当国有资本渗透，它们“有所为有所不为”的定位和专业能力、运营效率的缺陷，仍将会为民营地产商留下较大生存发展空间……

“洪水”过了，但市场中的“猛兽”还在，饥饿的它们，还在窥伺，会随时准备扑过来。

撰文 | 周健

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都知道中国房地产业正在发生深刻的变化，但这变化究竟是什么，却没有多少人包括业内人士能说得清。

但是这样的城镇化，在一些地方表现为摊大饼式的粗疏化、简单化，并没有围绕着人对高品质生活的需求，而在产业发展、配套服务、环境美化等方面下足力气，导致城市建设体系失衡，发展质量低下，即便没有相关政策调控，市场用脚投票，也会葬送其可持续发展的进程。

所以，未来一个地方房地产业如果需要找到自身的生存空间，那么一定是在城市“高质量发展”主导方向下所做的非对即错的单选题。它不应成为这个地方少有的甚至是唯一的产业支撑亮点。

可以预料，伴随着一部分城市在发展速度上由高歌猛进式的扩张到静水深流式的盘整，伴随着真正的“富民强市”的产业体系的调整和建立，伴随着乡村振兴战略对城乡之间传统的人口、资本、产业“虹吸效应”的对冲，房地产业真正回归市场、去除非市场化色彩的时间窗口期已经到来。

尽管，不少地方的财政现在还得依靠地产来救；尽管，当前宏观调控政策几乎又对这个产业来了一个180度大转弯。

这个产业如果没有源自内部的价值观、盈利模式、产业链重构、经营方式等系统性变革，那么，今后无论再有多少恒大式地产巨头诞生，到最后都会成为一个个外强中干的泡沫。

所以，就微观经营层面说，地产企业必须推行较大程度的经营方式、发展模式变革，否则，可能还真的浪费掉了这次灵魂唤醒式的行业危机。

细说起来，今后房地产企业要想生存、发展下去，一定要深度拥抱已经到来的这场变化。

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其一，更多的地产商，在经营定位上应该更准确地锁定于“地产服务商”，而不能再像过去那样孜孜以求于“地产集成商”。

这就是说，全产业链掌控型的经营组织模式，只适应于少数巨型的头部企业和品牌企业，更多的企业，必须在产业链细分领域做精、做专、做久，必要时实行规划、资金、土地、建筑、销售等环节在不同市场主体间的分离，实现专业能力和服务水平的极致化，以低风险、低杠杆、抗周期性强等特色在行业中立足。

其二，随着“房住不炒”底线价值理念和政策举措的贯彻执行，更多的地产项目将越来越由原来的“企业产业体”变为“公共外包体”，地产商参与地产项目建设的价格、利润空间、质量、资质、信用等将受到严格约束。

什么叫“公共外包体”，顾名思义就是为实现弱者、穷者有其屋，外界专业地产服务商受政府部门所托建造大量的廉租房、保障房、经济适用房，不再享有超额利润或更多的资本收益。

这样说也好理解，因为土地、资金、规划等生产要素本来就由政府部门管控，房子盖成了产权就伴随着销售转移到业主那里，企业经营者多数情况下只能接受外包或委托。

其三，国有资本在地产行业的渗透大势所趋，民营地产企业要学会与其贴面共舞、和谐共生。

本来，中国房地产业的市场化改革最早就由国有性质的地产企业发动，后来为了实现城镇化的快速发展、补建设资金之不足，逐步由中外、中港合资企业承担重任，而后又由民营企业担当主力军角色。

近几年，国有资本重新介入，很大一个目的在于抑制市场无序扩张、房价无限上涨，承接不良资产转移，激活烂尾项目复工（保交楼），很大程度上发挥的还是资本的杠杆作用和政策的信用背书功能，如果希望它们能像民营地产公司那样具有具体的地产项目经营效率和能力，是不切实际的想法，真的实施起来，也将成为一场灾难。

“管资本”还是“管经营”？我相信大多数国有资本方在当前国企改革的背景下，多会选择前者。

所以基于各自能力和职责所达成的“你中有我，我中有你”式合作，将会长久存在。

中国房地产市场这么大，容得下各种性质的市场主体“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”，只不过在一定时期一定会存在平衡性的调剂和变革，不会存在唯我独尊的“一统天下”。

其四，要随国家战略适度下沉县镇地产市场，谨慎开拓农村市场。

资本追求即时和高额利润，在中国的大多数大中城市要求高质量发展的背景下，县镇地产市场因为人口和资金回流的趋势逐渐加重，因而成了地产资本长期关注的增量市场。

至于说广大乡村市场，房地产业的发育还不完善，各种要素条件还不具备，开发逻辑和盈利模式与大中城市完全两样，企业还是谨慎对待为好。纯粹的“资本下乡”，并不存在，也不会形成热潮。

其五，地产商的盈利点，已由原来纯粹围绕着“物”的房子销售，逐渐拓展到了围绕着“人”的生产、生活需求。

聪明的地产商，早些年就将物业服务狠抓在手，以业主为中心展开全方位的服务，从衣食住行到科教文卫，从物质消费各种精神享受，精准开发产品，贴身推行服务，毫不动摇打造粘性和流量，历时3年的疫情防控，使它们在这方面打造出来的管理红利和服务优势，更加巩固、更加突出。

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写出以上这些话，并非空穴来风，我们身边已经涌现出大量案例，来对这些趋势、这些变革作出实证。

比如建业地产，总体上虽遭遇到流动性困难，但近些年他们所着力开拓的新生活、物业、代建等细分产业领域，所推行的县域下沉开发战略，已开始源源不断地为他们贡献利润，并成为该企业续命的重要保障（12月6日，中原建业执行总裁王军对外称，未来，中原建业将在政府、资本代建上实现破局，已与省内数十家政府平台公司和资产管理公司达成战略合作）；

再如金科地产，早几年在重资产属性的地产开发业务之外，断然发力物业服务板块，目前市场范围已由大西南扩展到中原腹地和北方市场，疫情之下盈利水平仍旧持续攀升……

“洪水”来了，无论什么样的市场主体只要能一息尚存，就堪称幸运；但为了达到“陆地”，它们首先就要打造一艘充满生命渴望的诺亚方舟，可是许多人，连打造这艘诺亚方舟的勇气和努力都没有了，能做的只是呼喊、遥望，搭别人顺路的船。殊不知，在等的过程中，那一只只饿极了“猛兽”可能会扑过来，无情地将其吃掉。

所以，留着梦想和渴望，找个高处，别等。

（本文为作者在某沙龙上的主题发言）